龙飞

明令取消房贷转按揭 继“第二套房”新政细则后再次发出强烈调控信号






　　贷款风险显现

　　“第二套房”新政细则刚发布一周时间，中国人民银行再次就房地产市场和房地产金融问题作出严厉表态。日前，央行公布副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。在讲话中，刘士余列举了房地产业和相关金融业存在的八个问题，发出强烈的调控信号。

　　首次公开承认炒房普遍性

　　刘士余认为，近一段时间，房地产市场面临四个主要问题，包括商品住宅价格持续上涨、供应结构不合理、调控政策尚未得到全面落实、低收入家庭住房还面临较大困难。

　　针对调控政策的落实问题，刘士余列举数字称，在一些地方，中低价位和中小套型普通住宅供应明显不足。今年1至10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。房地产商囤积土地、捂盘惜售和造势抬价的行为时有发生。今年1至10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积却只增长了9.1%。

　　刘士余承认，目前投资与炒房的行为较普遍。这是央行首次公开承认炒房问题的普遍性。

　　刘士余表示，房地产市场问题有多方面的原因，除了住宅供不应求和地皮供应紧张等因素外，居民投资和炒房也是重要因素。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。

　　尽管刘士余没有提及外资炒房对楼市的推波助澜作用，但他承认国际房价上涨具有一定的传染性。在经济日益全球化的今天，在全球流动性过剩的推动下，随着资金的国际流动，房价上涨具有显著的国际传导特征。近几年，全球房地产价格上涨之快、时间跨度之长和波及范围之广，在世界经济史上少有。

　　坚决取消转按揭和加按揭

　　在房地产金融领域，刘士余也列举了四个问题，其中转按揭和加按揭贷款的问题被着重强调。

　　自去年以来，部分银行推出“随借随还”和“循环贷”等业务，个人的房贷即使没还清，也可以要求银行按市价重新评估房产价值，其贷款额度则可以随房价不断攀升而增加。这就是加按揭业务。如果房贷所在银行不能办理加按揭，那么借款人可以通过转按揭贷款业务，把房贷转到能办理加按揭的银行去。

　　一位购房者在银行贷款70万元买了一套价值100万元的房子，还了20万元的房贷之后，其房产市价涨到了200万元，此时他办理加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，可以给他140万元的贷款额度，比原来的额度增加了70万元。

　　刘士余称，借款人通过转按揭和加按揭业务获得新的贷款资金后，大多用于购买多套住房或进入股市，从而加剧了房地产和股市泡沫成分。

　　在“9·27”房贷新政发布时，央行曾要求不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。这一次，刘士余明确要求，要坚决取消转按揭和加按揭贷款。

　　除了转按揭和加按揭问题外，刘士余列举的另外三个问题包括房地产信贷增长过快、银行为争取房贷市场份额而过度竞争、开发商和银行串通“假按揭”。

　　刘士余披露，有关部门去年对16个城市的房贷抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时不曾与银行直接见面。而在北京、郑州、杭州和广州，该比例分别高达35.4%、46.31%、32.83%和32.2%。

　　此外，少数银行的分支行还与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，使得一些销售困难的楼盘得以顺利套现。(记者李若愚)

　　央行指出的房地产“八宗罪”

　　房地产市场面临的主要问题:

　　1.商品住宅价格持续上涨

　　2.供应结构不合理

　　3.调控政策尚未得到全面落实

　　4.低收入家庭住房还面临较大困难

　　房地产金融领域存在的问题:

　　1.房地产信贷增长过快

　　2.过度竞争，潜藏巨大风险

　　3.未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务

　　4.住房贷款管理薄弱，“假按揭”

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    第二套房标准定基调 以家庭为单位认定房贷次数

　　中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知银发〔2007〕452号

　　中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：

　　为进一步贯彻落实《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，以下简称《通知》），依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

　　一、以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

　　二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

　　各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

　　请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

　　中国人民银行中国银行业监督管理委员会二〇〇七年十二月五日（中国人民银行网站2007-12-11）

金鑫

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