柔情似水

投资札记之二：选股没有秘密(6)


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　　金融业综合经营是大势所趋。某种意义上银行业是一种周期性行业，“逃脱周期性陷阱的唯一办法是拥有多样化的收入流，如果业务的一部分出现不合理变动……我们只需简单地把资源转向竞争环境比较合理并能产生稳定的收入的业务领域即可”（见《银行业的未来》第180页）。中国银行业的混业经营路途艰难、遥远，最终招行的竞争力可能取决于涉及银行、保险和资产管理等多方面的业务能力，招行具备实现综合经营的潜质。虽然“招商银证通”业务受到影响，但招行与招商证券合作密切的“招商受托理财计划”较好地展现了招行强大的个人银行业务和市场营销能力。2005年12月13日，招行收购招商基金管理有限公司30.1％股权在证监会已获批。招行上市前曾通过新江南公司间接持有招商、长城两家证券公司和多家基金管理公司股权，为了更好地突出主业形象，招行在上市前已将上述股权剥离。目前招行正在选择与美国保险公司合作，重新打造一个核心品牌。不过，招行也存在扩张不足的风险。我曾向一位担任招行支行行长的朋友请教——招行怎样才能成为中国的汇丰？他回答说：首先要脱离招商局，规模扩张和溢价融资是银行业的主要投资要点。目前招商局集团及其下属子公司共持有招行21.47％的股份，如果不断溢价融资，将持续摊薄招商局股权，而对不愿放弃控股权的企业，少融资走内生性增长的道路也许是最佳选择，但这样可能会贻误最好的并购与发展机遇。
　　不过，从控股权的角度我们可以简单判断一下招商银行该值多少钱。截止2007年8月3日，招行市值4411.13亿人民币，相当于4411.13/7.565=583亿美金，假设中国能成为全面市场经济国家，外国资本能相对宽松地收购中国的金融企业，一个国外的金融集团只要拿出120亿美金，就能控股中国第六大、未来20年中国可能发展最好、盈利能力最强的商业银行。这个价格至少在我看来是非常低廉。

　　当然，从另外的角度，如果2007年比2006年利润增长一倍，从PB的角度短期看可能招行是高估了。简单推算：2006年扣除非经常性损益后的纯利是70.12亿人民币；2006年股东权益是550.98亿，如果2007年相比2006年纯利增长一倍达到140.24亿，并且不派发当期股息，那么股东权益达到550.98+140.24=691.22亿；按照A股2007年8月3日收市价格33元计算的总市值是4411.13亿；那么P/B=4411.13/691.22=6.38倍。

　　汇丰控股过去10年的PB——最低1.7倍、最高3.6倍，我没有更全的数据，不知道处于腾飞期的汇丰市净率的数据情况。目前的中国备受世界注目，而我们的强劲增长有可能在未来相当长时间得以延续，在这样一个大背景下，如何估值中国的商业银行对每一个从事投资的人，都是严肃的挑战。

　　当然，对“力创股市蓝筹，打造百年招银”的银行家来说，上述估值的问题也许不会困扰他们，他们肩负的是重建中国金融生态环境、解决沉重历史问题、推动金融体系转型、推进商业银行信息化、资本化与国际化等更为重要的历史重任，他们需要努力工作以迎接不断来临的严峻挑战，而这也正是我们希望看到的——面对困难，高瞻远瞩、永不懈怠、永远努力的招商银行！

　　［备注：本文不构成买卖建议，特此声明。］

　　２００７年８月３日

　　有感深圳发展银行的新业务

　　老股民多数都对深圳发展银行有种怀旧的感情，我也不例外，1996年也在000001身上赚了些钱。许多深圳人靠着它攫取了人生第一桶金。前些天一个想与我们合作的“准客户”来，很自豪地告诉我，他还有深圳发展银行的股票原始凭证……

　　近些年，没有投资发展银行，但“旧情”让我们持续关注它的业务发展。2004年年底，当美国新桥投资（Newbridge Capital）最终以12.35亿元的代价获得深发展17.89％相对控股权时，我们寄希望它获得新的发展机遇。



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柔情似水

投资札记之二：选股没有秘密(7)


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　　所以，只要有时间，每次深发展开投资者见面会与股东大会，都会去。一方面是关注企业本身的业务进展，另一方面是关注一个国际化管理团队，怎样面对内外的竞争？怎样思考中国银行业的未来？
　　对法兰克·纽曼先生——深圳发展银行董事长和首席执行官印象深刻，温文尔雅、内敛、智慧。每次见面会，老人都颇有耐心地向投资者答疑，我们的问题则集中在他怎样思考中国银行业的未来。

　　深发展国际管理团队上任伊始，首先提出的就是“One Bank”理念。其要诀是深发展要做一家统一的银行，总行和各分支机构要处于统一的管理平台上，遵循一致、标准的控制体系。与此适应，深发展实施了内控制度的变革，构建垂直化的财务和风险管理模式。另外也灌输平等的精神与意识，听在深发展稽核部门工作的一个朋友介绍，原来在深圳中心区发展兴苑的房屋分配是按照级别，新桥来了后，改为抽签决定，所以他们这层的员工觉得工作着有希望。

　　深发展在变化。2005年9月，深发展与全球消费金融巨头GE Money签署了《认购协议》和《战略合作协议》。根据协议规定，GE Money将向深发展投入总认股金额1亿美元，占股近7％。牵手GE，可能为深发展提供更强劲的动力。

　　以前的印象，新业务招商银行比较超前，但新桥入主的这几年，至少在深圳，你能明显感受到深发展的炯炯逼人之势。

　　如深圳发展银行正式推出的前景广阔“面向中小企业，面向贸易融资”的“供应链金融”服务，力求打造“贸易融资专业银行”形象。“供应链金融”是基于对供应链结构特点、交易细节的把握，对供应链单个企业或上下游多个企业提供全面金融服务，以促进供应链核心企业及其上下游配套企业“产-供-销”链条稳固和流转畅顺，有利于供应链核心竞争能力的提升，以金融资本与实业经济的协作，构筑银行、企业和商品供应链互利共存的、持续发展的、良性互动的产业生态。

　　2006年2月28日深圳发展银行借鉴国际惯例，推出的“双周供”的房贷业务。“双周供”，即每两周还款一次，由此可以节约利息支出。以50万元住房按揭贷款为例，按30年贷款期限、6.12％基准利率计算，按照传统等月本息还款方式，每月还款额为3036元；如选择“双周供”，还款1518元，在月还款额相同情况下可以节约115186元的利息支出，节息比高达19.42％；总还款期也从30年减少到只需24.7年。这款旨在降低个人还贷总额、减少还款时间的房贷新品，势必让深发展立于深圳房贷市场房贷客户争夺战的有利位置。它不仅可以使深发展加速本金的还款频率，缩短还款期限，节约客户对银行资金的实际占用，还可以吸引到其他银行的客户。

　　2006年10月27日，由GE Money搭桥，深发展与全球最大的零售商沃尔玛合作推出双币种联名——沃尔玛畅享卡，并由GE Money为该卡提供支持系统，而沃尔玛正是GE Money全球零售卡项目的合作伙伴。这个周末，2007年9月8日去深圳山姆会员店购物，买单处看到工作人员在长长的人龙前推销沃尔玛畅享卡。1%的现金回馈，还是吸引不少人去开卡。深发展已经在与GE Money进行包括房贷集中化项目、财富管理等多个项目的合作。同时GE Money已经参与到深发展银行管理系统的整合之中，深发展的内控与稽核系统已经提高到业内最高水平并得到了监管部门的肯定。

　　美国新桥投资是一个由得克萨斯太平洋集团和布兰投资公司发起设立的私人权益资本。对权益投资公司而言，在短的时间获取高的投资回报可能是其最高目标。但从深圳发展银行展现的面貌来看，新桥管理团队是有战略眼光、丰富经验和极高的管理水平，他们也为深发展确定了向零售银行业务转型的发展方向。

　　我们从新桥与GE Money身上，看到了外资致力于结合中国市场的特点、在产品设计与创新方面进行的有益探索。但从竞争的角度看，当外资银行全面进入中国的时候，当金融服务领域真正的战斗打响时，中国的能否及时应变，不断擎出自己创新的产品与武器以适应新的竞争与挑战呢？



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柔情似水

投资札记之二：选股没有秘密(8)


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　　［备注：本文不构成买卖股票的建议，特此声明！］
　　2007年9月10日

　　参加平安保险2007中期业绩公布

　　及分析师午餐会引起的联想

　　２００７年８月１７日10点15分坐上去往中环的船。从海上回望深圳，高楼大厦鳞次栉比，其繁华远超过对面的香港元朗。想当年，追求幸福生活的偷渡者正是从蛇口下海，经过眼前的这片海域游往屯门，而如今这已成为一个时代的记忆。如果是晴朗的夜晚，在香港元朗从深圳湾遥望深圳，你也许会对这个不停产生巨大变化的城市充满惊奇与眷恋。

　　11点15分到中环码头，本想一路走一路看香港的景致与人文，香港的路牌非常清楚，城市设计极为人性化，问路一般人们都会很热情地帮助你，但耐不住朋友谢先生的盛情，只能坐车让他送我到港岛的香格里拉酒店。到5楼B厅，正好遇到在平安保险相熟的朋友，未登记她就帮我拿了一个同声翻译器，步入会场落座。不久陆续人到，与２００４年参加股东会情形完全不一样的是我们这一桌大陆来的投资者占了一半还多，不像早年孤零零仿佛就我一个外人。中国的金融业相比贸易、三来一补的企业以及做实业的应该是开放较晚的。以研究报告为例，目前我们很少能读到境外大行的中文研究报告。随着规模与市场市值的增长，相信不远的将来，我们也会像日本的投资者经常读境外大行的日语报告一样，读到专门用中文书写的重量级研究报告。当然，这样国内的股票研究机构，将面临直接而严峻的挑战，充分竞争总是会给最终产品的使用者带来收益。

　　１２点２０分平安保险的高管就坐主席台，主席台除马明哲是土鳖外，其他全是喝过洋墨水的。平安保险高管构成应该是马明哲先生深思熟虑的结果，一方面可以提高管理的水平，另一方面也可以防止道德方面的风险。马明哲先生应该是中国金融界比较早放眼看世界的人，当然，他能在平安贯彻他的想法并能坚持实践，也与他对中国官僚文化的领悟与把握密不可分。他身处中国巨变的大背景下，20多年不倒，能如此游刃有余又持有理想，非常不容易、让人极为敬佩！

　　平安2007中期业绩公布及分析师午餐会12点30分开始，非常准时，不像我晚上刚刚与会的联办组织的“中国证券市场１８周年庆典”活动，说是１７点３０分开始，推后了差不多１个小时。在“守时”方面，我们确实有很多值得改进的地方。１２点３０分平安保险的高管开始进行２００７年中期业绩的发布会，马明哲先生用流利的英语发言。我的一个君安同事，早年和马明哲先生是一个车队的，据他说，还是他将马明哲先生招进车队开车的。如果属实，也可以从另一个侧面证明马明哲先生是多么的了不起。马明哲先生能从一个司机成长为中国最具国际视野的保险公司的董事局主席，所面临的挑战、付出的艰苦努力甚至被怀疑与妒嫉，是一般人难以想象的。每次听到平安保险的司歌——“……诚实、信任、进取、成就，我们的心愿永远不变。让每一个早晨与平安相见，人生拥有温馨的家园，让每一颗心灵与平安相连，生命书写辉煌的诗篇……越过了多少风风雨雨，踏平了多少坎坎坷坷，群星已汇成灿烂，明天的拼搏是永恒执著。啊，相聚在今天，啊，群星正闪烁……”我都很有感觉，歌词中的某些句子也许正是马明哲先生的人生追求与写照。从马明哲先生，也让我想起从未接受过正规高等教育，但并未妨碍他执掌世界上规模第三的金融巨头的汇丰前任董事局主席庞约翰先生，在清华听过一次他的EMBA班演讲——从轮船的服务生开始他灿烂的职业生涯。保持梦想，永不放弃，命运的惠顾，这可能就是人类中极少数人如此有成就的原因。绝大多数人遇到逆境挣扎一番，不行就会颓废，只有有信念、有追求、有梦想的人才能有新的生命、新的开始，才有人格魅力让我们敬仰。



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柔情似水

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besthhz

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孤帆远影

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柔情似水

投资札记之二：选股没有秘密(10)


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　　甚至，我们认为，现有的管理团队在各方面还有很大的提升空间，如果此事能促成公司在未来形成一个更好的团队，茅台公司的价值会得到进一步的提升。
　　总之，此次事件不影响我们对茅台公司长期价值的判断。因此，如果股价出现下跌，反而是介入的好机会。

　　2007年5月11日

　　关于茅台事件的理解

　　2007年5月31日一位朋友给我留言：“茅台在投资界已经深深地贴上了您但总的标签，但是这段时间茅台传言纷纷，真希望能看到您的文章，为我们答疑解惑。”

　　我想说明的是：长期持有茅台的朋友很多，如林园（他也时不时打电话问我茅台的事）、盈信创投公司、百山创业公司，还有我的老同事陈戈的基金等等，所以不能说“贴上了但总的标签”，当然，我们与前述三者可能最重大的区别在于：在这几年中，我们一直在持续地买进它，至今依然如此。但同时我也想说，不仅仅是茅台，我们在招行、万科、招商地产、与烟台万华等等的投资上也是如此，只不过，我们最愿意拿茅台说事。为什么？因为它一直以来都是中国股票市场价格最高的股票之一，无论熊市还是牛市。熊市的时候，给朋友推荐，他们说：你怎么给我推荐价格这么高的股票？牛市的时候，除去说价格高，他们还会说茅台跑不过垃圾股。你问他们茅台是不是好股票？他们说是！但如果让他们自己决定，可能永远都会找出不同的理由不买这样的好股票。这就有点像巴菲特的股票，在他长达几十年的投资生涯中，每年都会有职业投资人比他当年的业绩出色得多，但他几乎每年都赚，累积下来，就是不得了的回报，但有多少人敢几百、几千、几万、十几万美金的价格买伯克希尔·哈撒韦公司的股票呢？每年都赚、稳稳地赚，赚得少不怕，这是商业；大起大落，赚得多跌得快，过瘾，但这是赌博！我们在股票市场积累财富到底是想按商业逻辑还是按赌博的逻辑行事呢？这其实是个很严肃的问题，甚至是一个哲学问题。

　　至于为什么我们这样看好茅台？因为它像液体黄金一样珍贵！金山还有挖光的一天。只要中国人的白酒文化不变，用当地红高粱加赤水河水酿造的成本极低的茅台酒，就能像永动机一样源源不断地提供现金流，更何况它目前正处于高速成长、扩张的历史时期。此刻，正在茅台开2007年股东大会的钟兆民先生给我发了一条短信：“季克良在会议上正式宣布了发现两平方公里的新地方可再生产两万吨酒。”这又会让茅台酒有一个飞跃的发展。茅台酒不是担心生产多了卖不出去，而是没有足够多的酒卖。

　　茅台在商业领域有足够宽的护城河，经营壁垒足够高，这保证了茅台垄断性的企业特点，这样的企业就像经营码头、机场和的企业，一旦平台搭好，傻子都会经营。所以，茅台不像充分竞争性行业里的企业，一个领导就能决定企业的生死。茅台仅领导人而言，一定比乳业的伊利股份的抗冲击能力强，伊利股份的一把手出事都没问题，茅台三把手出事，更不会有问题。另外，这次茅台出事后，贵州省采取的先调走、再处理的行事方式，也足以说明茅台还有中国的国情下更高的壁垒，就像有武警中队为茅台酒库站岗一样。至少，这样处理有问题高管的方式，在中国的上市企业中还是第一次，虽然现代企业制度并未发挥作用，但愿下不为例。

　　当然，我们在选择企业的时候，早早地就考虑到了要选择有坚强的商业壁垒的企业，但同时我们也不会放松对企业管理团队的考察与跟踪，实际上，每年例行的股东会为什么要去？就是要观察高管之间的互动，哪怕相互之间的一个眼神、一个动作、一句话，都需要你用心洞察。

　　实际上，第一次去茅台，坐在一位高管的旁边喝酒，听他不停地赞美另一位高管，而只字不提另一位主要领导人，心里就咯噔一声……去年股改，在深圳格兰云天大酒店与这次出事的高管沟通了一个多小时，听高管抱怨贡献大收入少，心里就想快点股改、股权激励快点完成吧，否则……



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柔情似水

投资札记之二：选股没有秘密(11)


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　　至今，我的办公室还放着茅台股改大会时，７位高管给我签字的一瓶酒，这是见证茅台历史时刻的唯一一瓶酒，今天，想起它有些遗憾。中国有多少优秀的企业家，闪念之间，就告别了他本应大展宏图的舞台。此刻，在昆明，我想起了玉溪的红塔集团……中国的改革、资本市场的改革还需要更快，不是吗？！
　　［备注：本文不构成买卖股票的建议，特此声明！］

　　2007年5月31日

　　感受格力电器股东大会

　　本来计划2007年6月29日上午10点去香港参加味千（中国）公司的股东会，下午赶到珠海参加格力电器的股东会，因为证件原因，香港未成行，只能专注格力的股东会。

　　下午两点，到达格力在金鸡西路的厂区，厂区后面有一座郁郁葱葱的大山，办公楼无论外观与内饰均透着现代气息，让人感觉好像不是在一个工业厂区而是身临。

　　两点稍过，股东会开始。原想这个股东会与我经历的大多数股东会一样，听听然后看看翟敬勇先生或其他人的股东大会记录就可以了，但随着问答环节的持续进行，我有点遗憾没有带周明波先生来，他有时用录音笔记录主要的问答环节，协助其整理和思考。

　　如果有录音笔的帮助，我一定付出哪怕再多时间与精力，也要让尽可能多的朋友分享这精彩的两个小时。当然，精彩是由具有人格魅力的格力董事长朱江洪先生与总裁董明珠女士带来的，他们两人的搭档可谓天作之合，普普通通的问题经他们珠联璧合的回答，顿时充满智慧、思想与感召力。这是我在国内参加这么多股东大会，经历的个人认为最精彩的问答环节。

　　伟大的公司一定有让我们能感受其人格力量的领导人，这是我们在中国所投资皇冠上明珠式企业所能感受到的，这也是中国的福气，中国应该为拥有这样一批让人尊敬的企业家而骄傲。而作为投资者，能找到将财富交于我们信任的人来完成持续的积累与创造，也是一件幸运的事。

　　让我们来看看，能给我们带来价值与财富人的思想、境界与那优美充满力量与智慧的语言：

　　制造业要有“工业精神”——

　　董明珠女士：“在制造业中，如果商业精神占据主导地位，将会使企业的生存发展远离工业精神，使得工业家们也像商人一样行事，其结果必然是工业行业的短期化和商业化。就会更富于投机性，更短视和产生更多不正当的竞争。”

　　朱江洪先生：“工业精神就是要有吃亏精神、奉献精神和对社会的高度责任感。”“一个没有创新的企业，是一个没有灵魂的企业；一个没有精品的企业，是一个丑陋的企业。”“制造业需要以诚信为核心的工业精神。”

　　走访上市公司是幸福的，伟大的公司是相似的，不好的公司各有各的不同。你在伟大企业身上感受的有时候不仅仅与财富有关，它还和人们的思想、境界、信念、远见、坚强、执著、奉献等等相关联，它是每一个时代生生不息循环的一部分，也是让人感动心灵的一部分！

　　［备注：本文不构成买卖的建议，特此声明！］

　　2007年6月30日

　　连锁还是连锁

　　２００７年８月３日我的同事杨云从加拿大回来，聊起见闻。他说：“加拿大国球是冰球，其中有一个著名的冰球运动员以他自己名字Tim Hortons，开了一家类似于星巴克的连锁店，生意好得不得了，每家店门面不大，但是所有类似店唯一需要排队等候的就是它，而且好像什么时候去都是人满。它刚刚分拆在美国和加拿大上市，目前市值约６０亿加币，相比星巴克２００亿美金的市值，略小。但感觉星巴克受到的威胁更大些，现在星巴克与Tim Hortons都在相互向对方地盘渗透，但相较下Tim Hortons比星巴克价格便宜、亲和力强。在加拿大人们有点把Tim Hortons当成第二个家、像家里的感觉，而它多数的店就开在社区里。”



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柔情似水

投资札记之二：选股没有秘密(12)


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　　杨云说，还有一家Applebee’s的连锁企业，在全美有２０００家左右的连锁店，１０年来稳定增长，２００６年销售收入增长９.９％，市值１９亿美金，被一个基金以２１亿美金、１.２倍的PEG收购。这让他想起味千拉面。
　　我们关注味千拉面、小肥羊等企业也有一段时间了，因为按中国的人口数量、城市基数，类似的企业应该有胜出的概率。比如味千拉面，公司在招股日拥有122家店铺，截止２００７年６月２９日股东大会日拥有152家。公司开店的基本策略是每50万人一个店（上海南京路上的四家店，例外情况）；富裕地区（珠三角和长三角），一般30~40万人口一个店；中国有660多个城市，公司目前只进入了30个左右。

　 不过，“虽然内地市场随着经济的迅猛发展以及居民消费能力的不断提高，国内特别是城市的生活节奏不断加快（下厨时间的不断减少），消费者尤其是白领阶层，更愿意选择一个环境优雅的餐厅加大外出就餐的开支，为味千等快速便利经营商提供了巨大商机”（见《味千（中国）控股有限公司招股章程》）。但看看２００４年与２００５年前十名快餐连锁企业的排名表的变化，北京小土豆、西安饮食、河北千喜鹤的收入排名滑落，也可想见这个领域竞争的激烈程度。

　　杨云说：“我在香港机场的foodcourt吃午饭，有大概五六家快餐性质的餐厅，其中就有味千。在两个多小时的时间里，只有味千一直是排队的，一张单一个号，12点的时候，我的号是536号，我据此测算，这家最多50平方米大的店，一天的营业额能做到10万港币。香港机场南来北往的客人，应该说各色人等，非常具有代表性，这充分说明了消费者对它的认可程度非常之高。”目前味千大陆的翻台率是6~8次，香港已达到10次甚至15次（香港已经没有提升空间，虽然很多地方还在排队），这说明杨云在香港机场foodcourt的感受，估计是一个普遍现象。

　　有分析师认为味千中国类似yum集团的年轻时代——百胜餐饮集团是全球餐厅网络最大的餐饮集团，在全球100多个国家拥有超过34000家连锁餐厅和85万多名员工。其旗下包括肯德基、必胜客、塔可钟、A&W及Long John Silver’s（LJS）五个世界著名餐饮品牌，分别在烹鸡、比萨、墨西哥风味食品及海鲜连锁餐饮领域名列全球第一。2005年百胜全球营业额达93亿美元，其中包括直营和加盟费收入。

　　快速便利行业的成功更多地取决于品牌知名度的推广以及口味独特性、注重营养健康、良好的服务以及舒适的进餐环境，这些方面味千一直在进步。味千中国今天的市值约８７亿港币，但它要想真的成为百胜餐饮集团这样的公司，不知还有多少艰难的路要走。甚至味千中国这个有点“日本”味道的名字［味千是在英属殖民地开曼群岛注册的香港公司，在中国大陆经营日式产品（糅合中国饮食文化元素）的企业］，也让人怀疑它在中国能发展成大企业吗？

　　不过，从味千中国到其他快餐连锁企业，还是有机会在中国这么广阔的市场中获得长足发展的。

　　［备注：本文不构成股票买卖的建议，特此声明。］

　　２００７年８月３日

　　押斗胜的鸡王

　　2007年8月10日，中欧学院教我们《市场营销学》的柏唯良（Burgers Willemp）教授在给我们授课的过程中提到不断上涨的中国股市，他用“鸡笼里的鸡”做比喻，形象地解释了股市为什么上涨的道理。

　　如果将１００只鸡关在一个笼子里，开始的时候一定天下大乱，只有等打斗的局面结束，有死去的、有柔弱的，最后取得平衡的时候，强者才更强。处于蛮荒时代的企业竞争是非常残酷的，目前中国企业的市场竞争，龙头企业基本成型并已渐渐走向品牌经营的时代，能留下来的企业开始有了好的收益与业绩。2007年6月30日以前上市的1364家公司，上半年实现净利润1897亿，较去年同期增长79.12％。这个业绩的取得，也许部分跟产业集中度的趋势有关，这也许是支持股价上涨的一个原因。



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柔情似水

投资札记之二：选股没有秘密(13)


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　　这也是分析问题的一个角度。以房地产行业为例，国务院发展研究中心、建设部政策研究中心、全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社近日共同发布了《中国房地产企业竞争力研究报告》。《报告》称，尽管我国房地产市场近年炙手可热，但我国房地产企业的规模化程度不足。美国最大的5家房地产企业在全国住宅市场的份额占到了15%，其中最大的房地产企业普尔特公司占全美住宅市场份额的4%。香港最大的10家地产集团的开发量约占香港总开发量的80%左右，市场集中度更高。我国房地产公司数量达到5万余家，排名前10位的房地产企业的市场份额加起来不超过6%，最大的房地产企业万科在全国所占份额不过1%。地产业有竞争和淘汰,宏观调控必然使许多小房地产企业倒闭，以后能有一定市场规模的企业很可能不超过１００家，而这１００家企业中的翘楚，将占有最大的市场份额，有最好的利润。未来20年内，中国可能是全球房地产领域内规模最大、增长最快、购买力最强的市场。
　　类似房地产行业变化的趋势，在各行各业中都有表现，最后，各行各业都会有斗赢的公鸡，这个过程也少不了“外国雄鸡”加入战斗。谁是最后斗胜的公鸡，谁是鸡王？！也许谁就是未来最大的赢家！

　　２００７年８月１０日

　　中国核心城市的有可能世界第一

　　房价的长期趋势与我们的投资休戚相关。常有朋友问我对地产股如何看的同时，会顺带问我对房价怎样看?我通常回答：长期看，中国核心城市的房价有可能成为世界第一。为什么？

　　导致房价上涨的根本原因，在于经济的发展与供需结构的变化。经济发展必然导致地价的上升，地价是经济发展的函数，最终一个国家的经济发展了，其结果一定会通过土地与房屋价格的变化反映出来。2007年7月19日，中国国家统计局公布了上半年国民经济运行情况，同时也公布了修订后的2006年GDP现价总量为21.0871万亿元，比初步核算数据增加1464亿元。许多经济学家预测，中国在2007年年底会取代德国成为仅次于美国、日本的全球第三大国家经济体。能在不到15年的时间里，连续赶超世界传统诸强，从世界第十一位奔到第三位，这个意义是重大的。

　　30年来，中国已由低效率单一低水平的经济体，逐渐演变成一个新兴经贸产业大国，这从根本上改变了中国和多数中国人的生存状态。一个世界共识是——中国正在急速融入世界，其正站在“大国之路”的出发台上。根据日本经济研究中心对世界经济的预测，到2020年，中国的经济规模将超过美国成为全世界最大的经济体。从有记载的历史看，如果中国真有此成就，也并非新鲜事。据高盛公司研究预测，1825年中国和印度在世界经济中所占的份额约为40%，与高盛公司预测的2025年两国在世界经济中所占的份额相同。而据专家以可超越国家和时代进行比较的“国际美元”推算，中国在世界生产总值中所占比率，从公元前2000年到19世纪中叶，一直占20%多至30%多，后因战乱等原因，20世纪中叶降到了4%左右。从历史的视角看，占据了全球五分之一人口的大国，“重归超级大国”的行列，应该是情理之中的事情。在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内，出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然，而经济发展速度达到两位数，几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨，这是客观规律。

　　从中国房地产需求的角度，抛开政治化的房地产讨论，影响国内房地产市场的基本因素，还是需求。联合国人口基金公布的《2007世界人口状况报告》指出，中国有660多个城市，几乎其所有的工厂都位于或邻近城市，不像美国有许多大公司总部就在乡村小镇子上。按有关计划，在不到10年里，中国人口的一半以上约8.7亿人将成为城市居民；届时将出现83个人口在75万以上的城市，但其中仅有6个城市能为500万以上的居民提供住房。到2005年底，中国的城镇人口为5.6亿，在未来十年内中国将新增3亿多城市人口。联合国的报告估计，每年有1800万农村人口将转为城市人口。而中国大学生人数增长速度也十分可观，这些学生中有相当比例的人要留在中国的核心城市发展，这也是房屋需求的力量。据统计，2002年大学毕业生人数是145万，2003年为212万，2004年增至280万后，2005年突破300万，2006年又突破400万。教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说，“”期间，全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中，每年至少有500万人从大学毕业。这些新增的城市人口，将会成为国内房地产市场增长的巨大动力，这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。



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