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世茂股份周二涨停，股价接近前期高点，换手率超过3%。公司2007年主要利润来源南京世茂项目的住宅物业，从2008年起，随着本次发行募集资金投入的商业地产项目的逐步竣工，主营业收入将从住宅销售收入转变为商业地产销售，会比以前更加稳定。世茂股份将从事位于中国大陆地区的商业地产，并将逐步淡出住宅业务，逐渐发展成拥有显著市场地位的商业地产企业；世茂房地产将专业从事住宅业务和酒店业务，从而使世茂股份与世茂房地产的业务得以清晰的划分。
    2007年上半年世茂股份实现主营收入4.01亿元，净利润5042.48亿元，每股收益0.047元，相比去年中期亏损的收入，主营收入和净利润的增幅较大。主要是开发的南京滨江新城等项目预收情况良好，导致结转销售收入金额同比大幅上升所致。上半年主营收入主要来自房地产销售、出租、销售建材和车位出租等。公司开发的福州世茂外滩花园项目已经完工，南京世茂滨江新城项目进展顺利，其中公寓楼进展顺利，五星级酒店已经开始主体结构施工，商场项目开始设计。目前公司南京世茂滨江新城（持有50%股权）和昆山世茂华东商城项目仍将继续保留，是公司2007年利润主要来源，2008年后公司收入和利润将逐步过渡为商业地产出租和出售收入。
    公司拟向世茂房地产等其他两家关联企业非公开发行7亿股A股，其中世茂房地产将以400多万商业地产认股。世茂股份与世茂房地产同时将重新定位：前者以商业地产开发为主，而后者则以住宅和酒店开发为主。联合证券分析师鱼晋华认为，世茂房地产向A股公司注入资产的主要动机是想利用国内市场估值较高的机会，登陆A股市场，实现融资目的。对于公司而言，由于世茂房地产可注入A股的商业地产项目地价大多较为便宜，未来盈利能力强。且较为集中在长三角区域。以公司公告的初步方案，每平米的注入价格不超过1500元，因此本次非公开发行对于A股股东较为有利。凭借本次注入的商业地产项目，公司将摆脱长期被集团边缘化和被市场边缘化的尴尬地位，一跃为国内的一线商业地产开发企业，可持续发展空间大大拓宽。
    根据公告可知，世贸BVI注入的11个商业地产项目平均楼面地价仅为1490元，作为商业地产，这种注入价格是非常值得欢迎的，预计注入项目的平均毛利率有望达到40％以上，在地价将持续上涨以及住宅房价容易受政策调控的环境下，这意味着注入项目整体上将是高盈利项目，也即意味着定向增发应受到A股市场欢迎，公司的成长性将得到极大改善。而对于世贸房地产的H股股东，同样也应该欢迎世贸房地产的这种资产注入，上市不久就分享到了项目储备的直接升值收益，同时还将通过控股权继续分享内地商业地产市场景气和世贸股份的成长收益。
    国泰君安分析师张宇表示，包括金融街、中国国贸、张江高科、陆家嘴、浦东金桥等在内的商业地产股目前PB普遍在6－9倍之间，公司完成增发后，每股净资产将从现在的2.04元增加股本扩张后的5.514元，预计公司今年能够成功实现此次增发，因此可以根据公司实现增发后的新每股净资产定价。世贸集团注入的大部分商业地产项目是在建项目，所以比中国国贸这种成熟商业地产股PB估值要低；但另一方面，注入后世贸股份拥有的商业地产是全国化的、多品种的，从这方面看，其PB估值应该比中国国贸、陆家嘴等成熟商业地产股要高。两项均衡，保守估值，则公司12个月目标价为41.33元。考虑世贸股份将来在A股资本市场的龙头商业地产地位，强烈建议增持。
      公司07-09年综合每股盈利预测分别为0.41、0.58、1.13元，对应动态市盈率为84、59和30倍。当前3位分析师跟踪，其中全部建议强力买入。综合评级系数1.00，12个月目标价44.49元。
    风险提示：增发注资可能时间过长或失败的风险；调控政策对盈利影响的风险。目前A股市场估值水平明显高于国际主要股票市场，系统性风险不可不防，投资者宜谨慎控制投资风险。

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