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平安-荣盛发展：明确业务定位是盈利重要保证 20070719

　　公司明确定位于在二三线中小城市进行项目开发，在保持行业平均净利率的同时，房地产项目开发周期大大缩短，保证了公司有良好的收益水平。

　　投资要点

　　公司盈利能力良好，具有成长性。近三年，公司净资产年均增长率为43.7%，营业收入、利润总额、净利润年均增长率分别为42.9%、24.4%、20.7%，净资产收益率、每股收益年均增长率分别为4.3%、20.3%，显示公司有较强的盈利能力，发展迅速。

　　公司以廊坊为基础，向安徽、江苏的一些二三线城市扩张。廊坊地区在公司营业总收入的比重近三年呈下降趋势，公司业务已由廊坊逐渐向其他中等规模城市扩张，逐步实现公司跨区域开发普通商品住房的战略目标。

　　公司土地储备可以满足未来四年左右开发所需。截至2006年12月31日，公司拥有的土地储备规划建筑面积283.19万平方米，按公司现有开发能力可满足公司未来大概四年左右的开发需要。

　　本次募集资金项目的投资收益情况良好。本次募集资金投资项目基本上属于原有项目的后期，因此项目的市场风险情况很小，募集资金项目整体投资净利率和销售净利率分别达到了27.58%和18.34%，募集资金项目收益情况良好。

　　建议询价区间为12.13~13.86元。按照房地产行业整体估值水平，公司合理价值为27.24元。按照28~32倍左右的动态PE考虑，建议询价区间为12.13~13.86元，中值为12.99元；考虑到公司估值情况和新股上市的溢价因素，我们预计首日上市价格为27.24~32.48元。

　　风险提示

　　公司总体规模较小。

　　公司的收入基本来自于住宅的开发销售，产品和盈利模式比较单一，抵御风险的能力有限。

　　I.公司概况

　　公司股权构成及发行前后变化

　　荣盛房地产发展股份有限公司总部位于河北廊坊，前身是1996年12月30日设立的全民所有制企业廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司，2001年3月更名为荣盛房地产开发有限公司；2003年1月15日，公司经河北省政府股份制领导小组批准，由荣盛房地产开发有限公司整体变更为荣盛房地产发展股份有限公司；之后经2003年、2006年的增资及股权转让，公司注册资本变为现在的33000万元。

　　公司目前的房地产开发业务主要市场集中在京津冀和长江三角洲两大经济圈的中等城市，主要开发城市为河北廊坊、沧州、霸州，安徽蚌埠，江苏南京、徐州，今年来业务已经拓展到石家庄、江苏邳州。

　　II.公司经营业务及财务分析

　　公司盈利能力良好，具有成长性

　　近几年在房地产业快速发展的总体环境下，本公司主要从事住宅房地产项目的开发，通过持续努力，公司不断发展壮大，资产规模、盈利能力逐年稳步增长。近三年，公司净资产年均增长率为43.7%，营业收入、利润总额、净利润年均增长率分别为42.9%、24.4%、20.7%，净资产收益率、每股收益年均增长率分别为4.3%、20.3%，显示公司有较强的盈利能力，发展迅速。

　　我们选取了部分全国性和区域性地产公司，将公司与之对比，可以看出在盈利能力方面，公司高于行业的平均水平。

　　流动负债中主要包括商品房预售所产生的预收账款、应付工程款及工资、应付的长短期阶段。2006年预售账款占负债总构成的比重为24%，有息负债总额占负债总额的比例达到47%，其中一年内到期的长期负债占到了18%，公司应交税费达到了14%，因此公司的财务风险较高。

　　综合我们对公司盈利能力的分析，我们认为公司现在面临的财务风险和资金压力较大，按此次募集资金86300万元估算，公司在完成募集资金后资产负债率能降到54.3%，因此我们认为此次募集资金对公司的发展有极大的提升作用。

　　公司以廊坊为基础，向安徽、江苏的一些二三线城市扩张

　　2004年度、2005年度和2006年度，公司业务地区为廊坊、南京、沧州、蚌埠。

　　从近三年的营业收入分析来看，营业收入中廊坊地区所占比例最大，但占公司营业总收入的比重呈下降趋势。随着公司跨地区开发规模的扩大，其他地区营业收入陆续提高，表明公司业务已由廊坊逐渐向其他中等规模城市扩张，逐步实现公司跨区域开发普通商品住房的战略目标。随着公司跨地区业务的进一步拓展，廊坊以外地区和城市的营业收入，将逐渐成为公司收入和利润的重要来源。

　　公司土地储备可以满足未来四年左右开发所需

　　截至2006年12月31日，公司拥有的土地储备规划建筑面积283.19万平方米，以拍卖或挂牌方式取得，主要分布在河北、江苏、安徽等省的多个城市，其中22.7%位于石家庄，10.3%位于廊坊，15.8%位于沧州，11.20%位于蚌埠，13.5%位于徐州，19.3%位于南京，0.7%位于霸州，6.4%位于邳州。这些土地储备，大多数是公司原有项目未开发的后期，也有一些如石家庄、邳州为公司新进入的城市。

　　近三年来，公司的开发业务发展较快，开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积分别平均增长59.4%、41.4%、20.7%和22.3%，从目前的土地储备和开发规模来看，公司的土地储备与现阶段开发规模保持在一个合理的水平上。按公司现有开发能力，现有土地储备可满足公司未来大概四年左右的开发需要。最近几年内，现有项目所在的河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发重点。

　　公司最主要优势是准确定位在中小城市的项目开发

　　结合公司的业务特点，公司的战略定位瞄准的是二三线的中小城市。经济发达地区的房地产发展相对较快，目前国内实力强、规模大的开发商大多集中在经济发达的大城市，行业竞争相对激烈。中小城市具有总体数量多、发展潜力大、房地产项目开发周期短、整体开发水平较低等特点。因此公司市场定位立足于中等规模城市，适当选择部分大城市及经济相对发达的小城市进行开发，从结果来看，准确的市场定位使公司在激烈的市场竞争中保持着良好的盈利能力和发展能力。

　　公司定位成功的另一个标志是净资产收益率，公司近年的净资产收益率都在20%以上，2006年更是接近了30%，其主要原因是由于公司立足于中小城市普通商品住宅的开发，在保持行业平均净利率的同时，房地产项目开发周期大大缩短，因此总资产周转率保持在一个较高水平，保证了公司收益状况的良好。

　　公司主要的风险因素在于规模较小、业务单一

　　虽然公司在原来业务地区基础上新进入了石家庄、邳州等城市，不过从总体上说，规模较小，而且公司的收入基本来自于住宅的开发销售，产品和盈利模式比较单一，抵御风险的能力有限。

　　III.募集资金投向项目分析

　　本次公司拟发行7,000万股人民币普通股，预计募集资金约86,300万元(扣除发行费用)，按投资项目轻重缓急拟投资于徐州阿尔卡迪亚一期、蚌埠阿尔卡迪亚二期、廊坊阿尔卡迪亚四期和沧州阿尔卡迪亚项目，拟投入募集资金分别为16,100万元、29,500万元、8,800万元和31,900万元。

　　本次募集资金投资项目仍然立足于中等城市，基本上是原有开发城市进行原有开发项目的后期建设，项目前期积累的市场人气和知名度、前期所办理的相关项目手续、已经成熟的开发经验和模式，都为后期的建设做了非常好的铺垫，因此募集资金项目的市场状况和开发能力都已经成熟，因此项目的市场风险情况都是可控的。

　　我们对上述四个募集资金项目进行投资收益率的分析，收益最大的项目为廊坊廊坊阿尔卡迪亚四期，项目投资净利率和项目销售净利率分别达到了32.86%和19.79%。从募集资金项目的整体情况来看，上市四个项目的投资净利率和销售净利率分别达到了27.58%和18.34%，因此我们认为募集资金项目的投资收益情况是十分良好的。

　　IV.业绩预测

　　收入预测

　　公司未来两到三年开发项目包括目前在建项目和拟建项目，主要为：廊坊馨语星苑、廊坊阿尔卡迪亚四期、沧州阿尔卡迪亚、南京阿尔卡迪亚二、三期、南京盛棠苑、蚌埠阿尔卡迪亚二、三期、徐州阿尔卡迪亚一、二期、邳州文景苑、廊坊君兰苑、霸州阳光嘉苑、石家庄项目阿尔卡迪亚，总规划建筑面积超过283万平方米。按照公司制定的未来经营发展计划，2007～2010年现有资源的结算面积计划分别为75.54万平米、119.11万平米、97.72万平米和42.69万平米。

　　盈利预测情况

　　盈利主要假设：

　　各项目的预计竣工时间按如表15所列；

　　07、08年所得税率为33%；

　　V.价值评估及申购建议

　　目前房地产行业上市公司平均市盈率为48.42倍，平均市净率为7.95倍。考虑到房地产行业整体估值水平，给予公司行业平均动态市盈率，公司合理价值为27.24元。

　　由于荣盛发展的业务定位明确，公司具有良好的盈利能力和成长性、在募集资金项目上的良好收益及总股本规模，并结合2007年2月份以来中小板首发情况，我们认为按照28~32倍左右的动态PE考虑，建议询价区间为12.13~13.86元，中值为12.99元；考虑到公司估值情况和新股上市的溢价因素，我们预计首日上市价格为27.24~32.48元。

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国信-荣盛发展：合理估值区间21元-25.86元 20070727

　　上市定价：合理估值21元-25.86元

　　目前主要地产股07年动态PE平均在44倍左右，前15家重点公司07年平均PE在35倍左右，08年在25倍左右。综合考虑目前房地产板块整体估值水平、公司发展前景、行业地位等因素，我们认为给予公司07年30-35倍的PE是可以接受的，对应价格在21元-24.50元之间。公司RNAV为8.58元/股，按目前地产股相对于NAV平均150%左右的溢价，则公司股票定价在21.45元左右。

　　另外，07年以来中小板公司上市平均涨幅为154%，我们认为给予公司80%-100%的新股溢价可以接受，按发行价12.93元推算，价格在23.3-元25.86元。综合上述几个方面，我们认为公司上市后二级市场合理价格在21元-25.86元之间。

　　公司目标市场定位清晰，致力于中等城市商品住宅规模开发

　　公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发、专业化经营、稳步成长的跨地区地产开发企业。公司业务在紧紧围绕京津冀和长三角两大经济圈的基础上，立足中等城市，同时稳步涉足风险较小的大城市，并有选择地兼顾发展较快的小城市进行商品住宅的规模开发。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务。

　　公司经营较为稳健，盈利能力较强

　　公司近年业务规模呈现快速增长趋势，04-06年度净资产年均增长率为43.7%；营业收入、利润总额、净利润年均增长率分别为42.9%、24.4%、20.7%；总资产规模逾23亿元，净资产实现翻两番。公司具有民营企业经营灵活，成本控制力强的优势，在迅速扩张的过程中，项目的销售率和周转速度始终保持在较高水平，成本和费用率均低于行业平均水平，净资产收益率保持在30%左右，远高于行业平均水平，体现出较强的盈利能力。

　　土地储备丰富、成本较低，未来几年将加速发展

　　公司的土地储备与现阶段开发规模保持在一个合理的水平上,目前在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米,按现有开发能力，可满足公司未来4年左右的开发需要；由于获取土地的成本较低，利润率较高。公司计划在京津冀和长江三角洲两大经济圈每年拓展3-5个有发展潜力的城市，未来二三线城市房地产市场发展潜力巨大，公司房地产开发业务将加速发展。

　　公司成长性较好，资金实力加强后业绩将实现高增长

　　根据公司已有的在建、拟建项目，并考虑到本次发行募集资金到位能增强公司的资金实力，促进公司快速成长，我们预测未来3年公司净利润复合增长率将在50%以上，07~ 09年EPS分别为0.70元、1.05元和1.67元。

　　风险揭示

　　房地产调控政策变化将影响行业发展和公司业绩；公司仍需要积累跨地域开发经验，以及拓展单一产品盈利模式。

　　上市定价：合理估值21元-25.86元

　　PE估值

　　目前深沪主要地产股06年平均PE在70倍左右，07动态PE平均在44倍左右；前15家重点公司07年平均PE在35倍左右，08年动态PE则在25倍左右。公司与同在中小板上市的广宇集团具有较强的可比性，广宇集团目前价格较发行价上涨约90%，相当于06年43x，07年39x，08年29x PE。

　　综合考虑目前房地产板块整体估价水平、公司发展前景、行业地位等因素，我们认为按公司07年动态PE 30-35倍定价是可以接受的，我们预计07年公司EPS为0.70元，则对应二级市场价格区间在21元-24.5元。

　　RNAV估值

　　公司本次发行7000万股后，帐面每股净资产3.63元/股；公司在建和土地储备重估净现值为19.8亿元，合每股4.95元，因此，公司RNAV为8.58元/股，按目前地产股相对于NAV平均150%左右的溢价，则公司股票二级市场定价在21.45元左右。

　　另外，2007年以来中小板上市公司首日平均涨幅154%，我们认为相对于发行价格给予公司股票80%-100%的溢价是可以接受的，按发行价12.93元/股推算，上市后价格在23.3元-25.86元。

　　综合上述几个方面，我们认为公司股票上市后二级市场合理价格在21元-25.86元之间。

　　公司概况

　　荣盛房地产发展股份有限公司前身是成立于1996年12月的廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司。经河北省人民政府股份制领导小组办公室批准，荣盛房地产开发有限公司以其2002年12月31日的净资产11,000万元为基准，按1：1的比例折股，整体变更为荣盛房地产发展股份有限公司，股本总额为11,000万股，经过历次增资后，目前公司股本总额变更为33,000万股，注册资本3.3亿元。

　　公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发、专业化经营、稳步成长的跨地区大型房地产开发企业，具有国家房地产开发一级资质。公司以商品住宅开发为主导，以建筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营优势。

　　公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商品住宅的规模开发。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米；最近三年累计竣工商品房建筑面积165.93万平方米，销售商品房建筑面积129万平方米。

　　公司于2002年通过ISO9001-2000质量管理体系认证，所开发项目先后获得“国家康居示范工程示范项目”、“省级园林式住宅小区”、“中国水景名盘”、“中国优秀健康生态楼盘”、“绿色人居环境社区”等称号，公司地产品牌——

　　“阿尔卡迪亚”荣获2006年中国房地产总评榜“连锁品牌企业十强”称号，并荣获“2007中国房地产百强企业突出贡献项目”奖。2006年，公司被河北省建设厅评为“省先进民营企业”。

　　发行前后股权结构

　　荣盛控股目前持有本公司52.06%的股份，公司实际控制人耿建明先生除了直接持有本公司20.14%的股份外，通过控制荣盛建设持有本公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有本公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制本公司78.35%的股份。

　　公司实际控制人情况

　　公司实际控制人为耿建明。其除了直接持有公司20.14%的股份外，还分别持有荣盛控股59.257%、荣盛建设20.00%的股权。同时任公司董事长。耿建明之妻杨小青，持有荣盛控股9.298%的股份，同时任荣盛控股的董事长。耿建明之弟耿建富，除了持有公司1.08%的股份，还分别持有荣盛控股4.962%的股份及荣盛建设2.40%的股份。同时，耿建富任公司董事、廊坊分公司总经理。

　　公司主营业务情况

　　公司盈利能力强，具有良好成长性，近年来业务规模呈现快速增长趋势，2004年度、2005年度和2006年度分别实现营业总收入73505万元、119494万元和136642万元，实现净利润12243万元、13062万元和17323万元，年平均增长率分别为42.9%和20.7%；实现净资产实现翻两番，总资产规模逾23亿元。

　　本次募集资金投向

　　本次公司拟发行7000万股，拟募集资金约86，300万元，主要投资于徐州阿尔卡迪亚一期、蚌埠阿尔卡迪亚二期、廊坊阿尔卡迪亚四期和沧州阿尔卡迪亚项目。

　　徐州阿尔卡迪亚一期

　　该项目地块位于徐州市泉山区，规划占地面积4.81万平方米，总建筑面积10.10万平方米。其中，住宅总建筑面积为9.22万平方米。包括项目一期在内的徐州阿尔卡迪亚项目土地占地规模共200多亩，是徐州市区较大规模建设用地。徐州阿尔卡迪亚项目定位为中档住宅小区，主要面对中等收入阶层。该项目土地是公司2005年购得，项目土地成本为12033万元，单位楼面地价为1191元/平方米，预计项目总投资为32,092万元，预计销售均价为4750元/平方米左右，预计总销售收入为47,863万元，预计项目利润为8,777万元，项目的投资净利润率将达到27.35%。该项目于2006年8月开工，预计2008年10月全部竣工。

　　蚌埠阿尔卡迪亚二期项目

　　蚌埠阿尔卡迪亚项目二期项目位于蚌埠新城区，规划占地面积17.54万平方米，总建筑面积34.46万平方米，住宅总建筑面积31.98万平方米。其中，二期一批住宅总建筑面积7.99万平方米，2006年1月开工，2006年9月竣工；二期二、三批住宅总建筑面积23.99万平方米。蚌埠阿尔卡迪亚包括项目二期在内的项目占地总规模500多亩，总规划建筑面积达76万平方米，是目前蚌埠规划建设的最大规模居住小区。蚌埠阿尔卡迪亚项目土地是公司于2003年购得，土地成本较低，土地成本为15242万元，单位楼面地价为442元/平方米，预计项目总投资为65,539万元，预计销售均价为2800元/平方米左右，预计总销售收入为94,627万元，预计项目利润为15,932万元，项目的投资净利润率将达到24.31%。该项目于2006年1月开工，预计2008年9月全部竣工。

　　廊坊阿尔卡迪亚四期项目

　　廊坊阿尔卡迪亚项目是公司的品牌项目，项目总建筑面积为75万平方米，该项目是廊坊市规模最大的住宅小区，项目一期、二期和三期已经交房入住。四期项目规划占地面积7.80万平方米，总建筑面积11.41万平方米。其中，住宅总建筑面积8.80万平方米。项目土地是公司于2003年购置，地价款为4834万元，单位楼面地价仅为424元/平方米，预计项目总投资为21987万元，预计平均售价为3200元/平方米，总销售收入为36508万元，预计项目利润为10784万元，项目的投资净利润率将达到32.86%。该项目于2007年4月开工，预计2008年5月全部竣工。

　　沧州阿尔卡迪亚项目

　　该项目规划占地面积17.54万平方米，总建筑面积44.82万平方米。其中，住宅总建筑面积40.74万平方米。项目土地成本为15242万元，单位楼面地价为369元/平方米，预计项目总投资为83,898万元，预计销售均价为2850元/平方米左右，预计总销售收入为127,117万元，预计项目利润为24,204万元，项目的投资净利润率将达到28.85%。该项目计划2007年5月开工，预计2010年7月全部竣工。

　　公司土地储备及所在市场前景分析

　　近三年来，公司的开发业务发展较快，开工面积、施工面积、竣工面积、销售面积分别平均增长59.4%、41.4%、20.7%和22.3%。目前公司在南京、石家庄、蚌埠、徐州、沧州、廊坊等地拥有土地储备283.19万平方米，按现有开发能力，可满足公司未来四年左右的开发需要。而且公司获取土地的成本较低，平均单位面积楼面地价仅为665元/平方米，以当前及未来市场价格来看，这些土地储备将能够提供丰厚的利润。

　　公司在京津冀地区以廊坊为基点，向沧州、霸州、石家庄等城市延伸，长江三角洲辐射区以南京为基点，向蚌埠、徐州等城市扩展，形成以区域为代表的不同板块之间协调发展。目前，公司选择进入的城市经济发展迅猛，房地产发展均呈稳步上升态势；河北、江苏、安徽等地区仍将是公司最近几年的开发重点。此外，公司计划在京津冀和长江三角洲两大经济圈每年拓展3-5个有发展潜力的城市，考虑到未来二三线城市房地产市场发展潜力巨大，公司房地产开发业务将以较快速度增长。

　　公司竞争力简析

　　优势分析

　　1、战略性的市场定位优势

　　公司市场定位立足于中等规模城市，适当选择部分大城市及经济相对发达的小城市；既规避了大城市开发“投入高、收益慢”的不利因素，又发挥自身“善借鉴、精运用”的专长。公司充分借鉴大城市先进的房地产开发经营理念及运作模式，应用于中等城市高质量、高品位商品住宅的开发。准确的市场定位使公司在激烈的市场竞争中始终处于较有利和领先的地位。

　　2、目标成本控制优势

　　公司在兼顾产品价值和目标客户购买力的基础上，根据预期的目标收益锁定产品的基本目标成本，制定项目成本预算，在开发管理的各个环节坚持以成本预算控制为中心。2004-2006年公司商品房销售毛利率分别达32.31%、26.40%、28.73%，处于同行业较高水平。

　　3、灵活的经营机制和专业的管理运作

　　公司具有民营企业灵活性经营和管理机制，加之通过长期实践与现代企业管理制度的有机融合，在市场竞争中，呈现出较强的适应能力和经营机制优势。

　　近三年公司累计竣工商品房建筑面积166万平方米，积累了比较丰富的项目决策、定位、开发、推广和管理经验。

　　4、先进的设计理念和高质量的产品

　　公司在总结多年实践经验的基础上，在开发项目上普遍采用了诸多新材料、新技术和新工艺，收到了很大的经济和社会效益。户型结构现已成为公司的产品特色，公司在河北、安徽、江苏等省已具有较高的知名度与社会信誉，并树立了“荣盛”、“阿尔卡迪亚”等良好的企业品牌形象。

　　5、优良的资产质量和较强的盈利能力

　　公司经营较为稳健，主业突出，经营状况良好，04-06年加权平均净资产收益率分别为47.95%、34.20%和33.26%，盈利能力位于房地产企业前列。

　　6、互补型的产业链优势

　　公司在专业化经营的同时，结合业务自身需求优势，稳步形成集建筑设计、房地产开发、物业管理等互补性服务的功能产业链，这不仅为差异化的产品功能设计提供了技术与研发能力支持，还为产品售后服务提供了后续保障。互补型产业链的逐步形成是推动公司规模发展与持续盈利的强有力支撑。

　　劣势分析

　　1、公司起步于地方性房地产商，目标是要成为全国著名的大型房地产开发企业，但介入其他地区经营时间尚短，需不断探索跨地区开发房地产项目的经验。

　　2、公司业务以普通商品住宅的开发销售为主，产品及盈利模式比较单一。

　　3、目前公司房地产开发融资仍以自有资金、银行借款和预售房款为主，融资渠道较为单一。

　　盈利预测

　　根据公司已有的在建、拟建项目，并考虑到募集资金到位公司开发进度加快，我们认为公司业绩未来将出现高速增长，预计三年收入及净利润复合增长率将在50%以上，07~09年EPS分别为0.70、1.05元和1.67元。

　　风险揭示

　　政策性风险：公司所处的房地产行业与国民经济联系极为密切，受国家宏观政策影响较大。国家未来仍将从金融、税收、土地、拆迁等方面出台一些房地产行业调控政策，调控将使整个房地产业的产品结构、市场需求、土地供应方式甚至是盈利模式发生较大改变。

　　经营性风险：未来跨区域的发展将使公司面临新的市场，对新市场的政策环境、市场动向、竞争态势的了解和把握将是一个逐步的、渐近的过程。公司以普通商品住宅的开发销售为主，产品及盈利模式比较单一，融资渠道也较为单一。

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广发-荣盛发展：定位合理赢得无限发展前景 20070801

　　专注中等城市的经营策略赢得无限发展空间

　　公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。

　　先进的设计理念和高质量的产品提升品牌形象

　　公司已经连续三年被评为中国房地产百强企业，凭借规划、户型、产品品质、服务和资金实力等优势在所在中等城市牢牢树立了突出的品牌地位和市场地位。公司在河北、安徽、江苏等省已具有较高的知名度与社会信誉，并树立了“荣盛”、“阿尔卡迪亚”等良好的企业品牌形象。

　　盈利预测及投资建议

　　盈利预测

　　盈利预测主要依据公司目前现有项目，结转面积按照招股说明书中的项目开竣工计划做假定。

　　2007年所得税税率为33%，2008年和2009年所得税税率为25%；营业税率为5%，按照应缴流转税的7%和4%计提城市维护建设费和教育费附加，土地增值税实行四级超率累进税率。

　　销售费用率和管理费用率分别按1.20%和1.80%计算。

　　未来三年公司摊薄后每股收益分别为0.60元、1.07元和1.70元，净利润复合增长率为57.65%。

　　估值及投资建议

　　公司目前业绩增长率略高于行业平均值，按行业内跟公司规模相当的深振业、深长城、阳光股份、冠城大通、亿城股份、栖霞建设和中华企业等公司的平均市盈率35.67倍计算，目前公司合理价值为21.27元，相比12.93元的发行价格有64.50%的溢价空间。

　　RNAV法估值

　　公司目前土地储备289.19万平方米，加上未销售的尾盘12.27万平方米，公司目前共有301.46万平方米的可售资源。按照每个项目的预计销售价格和销售净利率，公司目前现有项目的重估增值为15.57亿元，加上2006年底公司净资产5.94亿元和本次增发募集资金9.05亿元，公司重估值为30.57亿元，每股重估值为7.64元。

　　由于RNAV法仅仅考虑了公司目前现有项目的增值，并没有考虑到公司未来业务的拓展，因此其仅反应了公司目前项目的价值情况，并没有对公司未来新增项目的经营情况做任何假设。为了涵盖对公司未来新增项目的评估，往往对RNAV法得到的值进行一定程度的溢价。公司目前存货周转率高于行业平均水平，因此我们认为2.5-3倍左右的溢价水平是可行的。据此计算公司股票合理的价值为19.10-22.93元。

　　投资建议

　　根据上面两种估值方法，公司股票合理价值为21.14元。

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东方-荣盛发展：定位精准 效率卓越 20070806

　　公司市场战略定位清晰：致力于京津冀和长三角有发展潜力的中小城市。公司已初具有年开发80～100万平米的项目开发能力。截至2006年12月31日，公司在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有283.19万平米项目土地储备，公司2007年的开工面积到达141.73万平米。

　　高资产周转率带来高盈利能力，体现了公司卓越的营运效率。公司开发产品为普通商品住宅，单位盈利能力较低，高的净资产收益率主要来自于公司的高资产周转率。因此影响公司资产周转率的因素：持续获得大量土地储备的能力，产品的开发、销售、结算速度是我们未来关注的重点。

　　本次发行股票募集资金投入到徐州、蚌埠、廊坊、沧州等四个城市的房地产开发项目，通过本次募集资金投向项目的实施，将巩固和扩大公司在这四个城市的市场份额和品牌影响力，并给公司带来可观的利润。

　　按照公司招股说明书披露的开竣工计划，预计公司07～09年全面摊薄每股收益分别为0.67元、1.29元、2.15元，未来三年收入复合增长率31.58%，净利润复合增长率57.15%。参考可比房地产上市公司市盈率、市净率估值水平，我们认为公司上市定价区间为25.80元～32.09元。

　　主要风险：国家宏观调控风险、经营管理风险、市场风险。

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荣盛发展：首日上市定位预测
　　根据此前深交所发布的公告显示，8月8日与方圆支承同时登陆中小板的还有荣盛发展，其证券简称为证券简称为"荣盛发展"，证券代码为"002146"。该公司人民币普通股股份总数为40000万股，其中首次上网定价公开发行的56，00万股股票自上市之日起开始上市交易。
　　一、公司基本面分析
　　资本是房地产企业的生命线。业内人士评价，长期以来，民营房地产企业很难摸到上市的门槛，此次荣盛发展成功登陆中小板市场，实属不易。而荣盛未来发展的资金问题，也得以解决。
　　据介绍，本次公司拟发行7，000万股人民币普通股，拟募集资金约86，300万元(扣除发行费用)，投资于徐州阿尔卡迪亚一期、蚌埠阿尔卡迪亚二期、廊坊阿尔卡迪亚四期和沧州阿尔卡迪亚项目，拟投入募集资金分别为16，100万元、29，500万元、8，800万元和31，900万元。
　　建造"自然的园、健康的家"是荣盛发展董事长耿建明的信条。他向记者阐述了荣盛发展的未来图景：现阶段，公司将集中优势资源做好商业住宅开发经营主业，兼顾培育建筑设计，物业管理与酒店餐饮等行业。区域定位于长三角地区和环渤海区域内的京津冀地区。通过上市，公司将建立起多种融资渠道，实施管理创新，不断优化标准化、制度化、流程化建设。加强品质管理，努力提高产品质量与服务质量，打造区域品牌。
　　公司的中期目标是做精商业住宅，有选择地进入其他物业形态，实施行业并购重组，整合产业链。成为国内第一梯队的房地产专业供应商。区域市场在做实华北、华东地区的基础上，进入华中和西南地区。实施在总部资本、人力、技术下的子公司发展策略，做强做大区域性子公司。全面实施品牌战略，成为国内知名的地产品牌。
　　耿建明表示，远期，荣盛将致力成为全国规模实力最大的房地产专业供应商之一，确立国内强势品牌地位。实施国际发展战略，进行国外房地产市场的扩展；同时涉足金融领域，实现产业互动、资源整合。
　　二、首日上市定位预测
　　平安证券：荣盛发展 明确业务定位是盈利重要保证
　　国元证券：荣盛发展 中等城市普通住宅跨区地产商
　　海通证券：荣盛发展 致力于中等城市普通住宅发展
　　中投证券：荣盛发展 二级市场定价区间27-30元
　　广发证券：荣盛发展 定位合理赢得无限发展前景
　　公司竞争优势分析
　　11年的开发经验，累计开发建筑面积150多万㎡
　　公司拥有11年的房地产开发经验，截止2005年底，累计开发竣工建筑面积150多万㎡。2006年和2007年，公司分别入选"中国房地产百强企业"，在河北省尚属首家。
　　从2004年到2006年，公司EPS分别为0.37元、0.40元和0.52元；净资产收益率分别为38.66%、30.09%和29.15%；商品房销售毛利率分别达到32.31%、26.40%和28.73%，盈利能力在房地产行业中属较强的。　 中等城市，房地产开发的新机遇
　　2000年，国家"十五"规划中提出：要不失时机地实施城镇化战略，同时指出要走大中小城市和小城镇协调发展的道路。随着城市化进程的不断加快，人民生活水平的快速提高，中小城市基础设施的改建工作也进入了新一轮的增长期，中等城市房地产的规模化发展潜力巨大。
　　根据世界银行对城市的分类，我国中等城市数量173个，占城市总量的四分之一以上。中等城市总人口占全国城市总人口的30%，平均GDP增长率为14.4%，超过我国平均GDP增长速度。中等城市居民的平均可支配收入约为1000元。因此，未来我国中等城市的消费需求，尤其是房地产需求，前景广大。
　　与一线城市相比，中等城市的房地产开发有以下特点：
　　房地产投资快速增长，超过大型城市；
　　房价增速较快，未来上涨空间较大；
　　住宅需求占主导，受宏观调控的影响较小；
　　开发的资金需求规模相对较小；
　　项目开发周期较短，资金回收较快。
　　目前公司的开发项目和储备项目集中在中等城市，如廊坊、徐州和蚌埠等，年均开发面积和销售面积分别在70万平方米和50万平方米左右。销售均价在2000-4000元/平方米，处于中高档水平，公司已在部分中等城市形成了一定的品牌优势、影响力与竞争优势。
　　土地储备283万平米，可以满足三年的开发
　　目前，公司拥有100%权益的10个储备项目，规划总建筑面积283.19万平米，主要分布于河北、江苏、安徽等省的多个城市。其中，石家庄占22.74%，徐州占19.98%位于，南京占19.34%，沧州占15.83%，蚌埠占11.20%，廊坊占10.91%。
　　按照公司年均开发80-100万平方米计算，目前的土地储备可供未来三年的开发需求。公司计划还将在京津冀地区和长江三角洲地区每年新拓展3-5个有发展潜力的城市。
　　阿尔卡迪亚作为公司的品牌项目，已拥有了一定的商业运作模式和品牌影响力。2003年，公司在廊坊启动了阿尔卡迪亚项目，高档住宅社区，目前已经进入第四期的开发。随后，公司在蚌埠、霸州和南京等地的阿尔卡迪亚项目也取得了良好的市场业绩。2006年，公司在徐州和沧州的阿尔卡迪亚项目开工.

博易归真

国元证券：荣盛发展 中等城市普通住宅跨区地产商
　　投资要点：
　　公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发的跨地区大型房地产开发企业，具有国家房地产开发一级资质。
　　公司以商品住宅开发为主导，以建筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营优势。
　　目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。
　　公司近年来业务规模增长较快，2005年主营业务收入增长62.57％，净利润增长14.35％，2006年主营业务收入增长6.72%，净利润增长32.56%，但收入与利润的增长率呈现不同步的情形。
　　产品特征决定了项目开发周期较短，而低毛利率决定了销售周期较长。与一线开发商相比，公司项目开发启动资金比例会相对较高（不考虑地价支付和分期开发），而且资金占用时间较长，制约了公司开发规模扩张的速度。
　　考虑到募集资金到位能增强公司的资金实力，促进公司快速成长，预计未来两年净利润增长率为26％及43％，与同行业上市公司比较，我们预计二级市场价位在19.09－22.91元，对应07年动态市盈率为35－42倍。
　　建议网下申购价格区间11.45-13.74元。
　　1、公司简介
　　荣盛房地产发展股份有限公司前身是成立于1996年12月30日的廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司，2001年3月8日更名为荣盛房地产开发有限公司。2002年底整体变更为荣盛房地产发展股份有限公司。
　　公司是一家致力于中等城市商品住宅规模开发、专业化经营、稳步成长的跨地区大型房地产开发企业。公司具有国家房地产开发一级资质。公司以商品住宅开发为主导，以建筑设计、物业服务为支撑，专业化程度较高，具有跨地区经营优势。
　　公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商品住宅的规模开发。
　　目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。
　　公司秉承"建筑有形，生活无限"的开发理念，旨在为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件、提高生活质量和生活品位的消费者营造"自然的园、健康的家"。公司以房地产开发为主业，以专业化、规范化经营为手段，以打造全国性大型房地产企业为目标，最近三年累计竣工商品房建筑面积165.93万平方米，销售商品房建筑面积129.11万平方米。
　　2002年，公司分别被河北省农业银行、工商银行评为AAA级信誉企业；2003年，公司被河北省消费者协会评为"消费者信得过单位"，获得河北省"五一"劳动奖状；2004年，公司被河北省中小企业局和企业协会评为"省诚信示范企业"；2005年，公司名列全国房地产企业纳税额第57名。
　　公司近年来业务规模增长较快，2004年度、2005年度和2006年度分别实现营业总收入73,505.09万元、119,494.04万元和136,642.28万元，归属于母公司股东的净利润12,246.10万元、13,068.68万元和17,323.64万元。2005年主营业务收入增长62.57％，净利润增长14.35％，2006年主营业务收入增长6.72%，净利润增长32.56%，显示出公司具有一定的成长性，但收入与利润的增长率呈现不同步的情形，反映公司不同年度净利率差别较大。（数据来源：公司招股意向书）
　　2、股权结构
　　荣盛控股股份有限公司目前持有本公司52.06%的股份，是公司的控股股东。公司实际控制人为耿建明先生。耿建明先生除了直接持有本公司20.14%的股份外，通过控制荣盛建设持有本公司22.76%的股权，通过控制荣盛控股持有本公司52.06%的股权；本次发行后，耿建明先生仍直接持有和间接控制本公司78.35%的股份（按发行7,000万股计算）。耿建明先生现任公司董事长，对公司具有较大的影响和控制力。公司的其他部分高管和核心技术人员也直接或间接持有公司股权。
　　公司定位于中等城市普通住宅开发，产品较为简单，项目开发周期较短，这有利于提高公司的运营效率，但是项目毛利率并不高，销售周期较长，这与一线开发商的开发周期长、销售周期短形成了较为鲜明的对比。公司无法充分利用期房预售和降低价格来实现资金快速回笼，因而项目开发规模难以迅速扩张，但上市后资金实际增强将有利于公司的成长起到促进作用，预计未来公司的成长性将处于同行业上市公司中等偏上水平。
　　4、在建项目
　　按照公司招股意向书披露，2006年底公司共有五个在建项目，合计占地面积为52.82万平方米，规划总建筑面积94.14万平方米，预计总投资17.65亿元，结算年份将会横跨2006－2008年。
　　5、土地储备
　　目前公司的土地储备规划建筑面积为283.19万平方米，主要分布在河北、江苏、安徽等省的多个城市，其中22.74％位于石家庄，19.98％位于徐州，19.34％位于南京，15.83％位于沧州，11.20％位于蚌埠，10.91％位于廊坊。最近几年内，河北、江苏、安徽等地区仍将是公司的开发重点，公司将继续保持和扩大在上述地区的市场占有率。
　　6、主要项目所在地房地产市场概况
　　公司在京津冀地区以廊坊为基点，向沧州、霸州、石家庄等城市延伸，长江三角洲辐射区以南京为基点，向蚌埠、徐州等城市扩展，形成以区域为代表的不同板块之间协调发展。目前，公司选择进入的城市经济发展迅猛，房地产发展均呈稳步上升态势。
　　1）、河北省廊坊市
　　廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有"京津走廊上的明珠"之称。截止2006年末全市总人口为395.7万人。其中市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口40万。
　　近年来，廊坊地区主要经济指标增速连续在河北省保持领先水平。2006年廊坊市地区生产总值完成722亿元，同比增长15.2%；2005年廊坊市全社会固定资产投资完成341亿元，比上年增长28%，增速较2004年提高5.9个百分点，其中，完成房地产开发投资58.6亿元，同比增长32.9%。
　　2006年廊坊市竣工商品房289㎡万，全年实现商品房销售面积238.13㎡万，商品房竣工销售面积比为1.21，市场供需两旺。2006年廊坊市商品房销售70.25亿元，销售均价2,950元/㎡，分别比上年同期增长22.17％和18.00％，商品房销售和价格增长较为迅速。06年公司在廊坊的市场占有率为10％。
　　2）、河北沧州地区
　　沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的"两环"(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。
　　近年来，沧州市经济呈快速发展态势，经济增长幅度名列河北省前茅，全市综合经济实力和城乡居民生活水平得到显著提高。2006年实现国内生产总值1,281.67亿元，比上年增长15.2%；2005年沧州完成房地产开发投资18.47亿元，比上年增长0.40%,其中商品房住宅完成投资14.69亿元，同比增长了10.40%。
　　2005年全年沧州市施工商品房245.02㎡万，竣工商品房92.63㎡万，完成商品房销售70.72㎡万，分别比上年增长70.22％、14.27％和93.81％，商品房竣工销售面积比为1.31㎡；；2006年沧州商品房销售和价格趋于平稳增长态势，实现商品房销售14.75亿元，销售均价2,107元/㎡，分别同比增长3.00％和4.00％。06年公司在沧州的市场占有率为12％。
　　3）安徽省蚌埠市
　　蚌埠市(含辖县)位于安徽省北部，有"珍珠城"的美誉。蚌埠市总面积5,952平方公里，其中市区面积601平方公里；2005年末全市总人口350万人，市区人口90万人。
　　近年来蚌埠市国民经济保持稳定增长，经济实力日益增强,人民生活水平显著提高。2006年施工商品房321㎡万，同比增长17.63％，竣工商品房128㎡万，同比增长10.60％，完成商品房销售121㎡万，年度商品房竣工销售面积比为1.06㎡，；2006年商品房销售29.14亿元，销售均价2,408元/㎡，分别同比增长15.73％和5.6％，增长相对平稳。06年公司在蚌埠的市场占有率为11％。
　　4）江苏省徐州市
　　徐州位于华北平原的东南部，江苏省的西北部，地处江苏、山东、河南和安徽的四省交界处，素有"五省通衢"之称。
　　2006年度徐州地区生产总值达到1,400亿元，同比增长15％；2005年固定资产投资完成601.31亿元，比2004年增长35.3%，其中房地产开发投资完成46.8亿元，增长51.4%。2006年徐州市全年施工商品房679.6㎡万，同比增长35.14％，竣工商品房172.2㎡万，全年实现商品房销售288.5㎡万，同比增长143.44，商品房竣工销售面积比为0.60，说明2006年徐州房地产整体市场供不应求。2006年商品房销售62.00亿元，销售均价2,460元/㎡，分别同比增长158.44％和14.42％。
　　5）河北省石家庄市
　　石家庄是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放和金融对外开放的城市，也是华北区域重要的大城市，辖区面积15,848平方公里。截至2006年末，全市常住人口为939.50万人，其中市区人口为231.3万人。
　　2006年度，石家庄市经济持续快速健康发展，地区生产总值突破2,000亿元，达到2,064亿元，同比增长13.2％。2005年石家庄市房地产开发投资完成122亿元，同比增长38.7%，2006年房地产投资完成131.5亿元，同比增长7.79％。2006年施工商品房940㎡，同比增长34.67％，竣工商品房224㎡万，同比增长107.4％，完成商品房销售164.32㎡万，同比增长3.5％，商品房竣工销售面积比为1.20，2006年商品房销售51.84亿元，同比增长42.07％，销售均价达到2,782元/㎡，同比增长37.31％。
　　6)南京市六合区
　　六合区是南京市第一大区，全区总面积1,485平方公里，总人口90万。六合区为南京的江北门户。近年来，南京市六合区经济快速迅速，2005年，生产总值达148.74亿元，同比增长19.2%；2005年全年完成固定资产投资额82.9亿元,比上年增长38.4%,其中房地产开发投资为8.58亿元，增长60.4%。2006年南京六合房地产市场逐步转暖，全年实现竣工面积和销售面积分别39.22万㎡、33.90㎡万，商品房竣工销售面积比为1.16。2006年销售额8.55亿元，销售均价2,300元/㎡，分别比上年同期增长74.49％和15.00％。
　　7、盈利预测
　　根据公司已有的在建拟建项目，结合前三年经营情况和财务报表，我们预测未来两年公司主营业务收入增长率分别为20％和30％，净利润增长率分别为26％和43％。
　　8、估值
　　按目前房地产行业上市公司动态市盈率水平进行测算，我们预测公司股票上市后的二级市场价位在19.09－22.91元，对应07年动态市盈率为35－42倍，考虑到一级市场的折价效应，建议在11.45－13.74元之间进行申购。（国元证券　黄建军）

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海通证券：荣盛发展 致力于中等城市普通住宅发展
　　荣盛发展致力于中等城市普通商品住宅发展，已经进入河北、安徽、江苏等城市开发项目，土地储备充足，未来三年主营收入保持快速增长。
　　荣盛发展致力于普通住宅开发。荣盛发展一直致力于普通住宅开发，公司在河北廊坊、沧州等地，具有较丰富的住宅开发经验，近年来实施跨区域开发战略，已经进驻安徽蚌埠、南京六合等地。
　　荣盛发展发展战略清晰，产品定位准确。荣盛发展定位中等城市普通住宅，就公司开发规模、现状而言，我们认为公司产品定位非常准确。由于我国中等城市数量较多，因此中等城市普通住宅市场的发展潜力大，随着这些城市的规模扩张和城市化进程加速，其普通住宅的需求也比较旺盛，为荣盛发展业务的未来发展带来了较大的空间。
　　募集资金项目盈利具有预见性，因此未来业绩增长具有可预见性。公司募集资金主要投向廊坊、蚌埠阿尔卡迪亚项目、廊坊锦绣花苑和沧州丽水花庭项目。其中廊坊阿尔卡迪亚项目和沧州丽水项目均为二期，项目较为成熟，未来盈利具有可预见性；由于公司在廊坊市场具有较强竞争优势，因此廊坊锦绣花苑项目盈利能力具有可预见性。目前公司土地储备总量约为114万平方米，满足未来三年发展需要。
　　主要不确定因素。房地产行业未来政策和宏观经济及金融状况，将影响行业的发展趋势和公司业绩；房地产价格下跌的风险、未来利率水平的不利变动和行业竞争激烈程度的加剧，都将影响公司未来经营业绩和财务状况
　　盈利预测与上市合理定价。我们预计公司2007-2009年的每股收益分别为0.52元、0.71元和0.86元。综合PE相对估值和NAV绝对估值结果，我们认为荣盛发展上市后的合理定价为18.90-21.30元，对应PE07为36.35-40.96x；对应PE08为26.25-29.58x。鉴于该公司股本规模较小，因此上市首日价格很可能冲破我们认为的合理上限。
　　投资要点
　　荣盛发展是一家致力于中等城市普通商品住宅的区域性房地产公司，在河北廊坊、沧州、南京六合、蚌埠等地具有丰富的普通商品住宅开发经验。目前拥有土地储备满足未来三年开发需要。随着募集资金的到位，公司开发进度将加快，未来主营收入增长具有可预见性。
　　估值分析
　　我们预测荣盛发展未来三年主营收入增长均超过25%，采用市盈率、RNAV方法对荣盛发展进行估值：（1）按照目前房地产行业市场平均PE07在35-38x左右，而PE08在23-25x。考虑公司属中小板新股，对股本扩张能力给予一定的溢价，我们认为给予荣盛发展PE08 30-35x是合理的，则公司合理定价在21.30-24.85元（2）计算得到荣盛发展的净资产重估折现值为15.81元，认为其RNAV估值合理区间为15.81－18.90元。综合相对市盈率对比和RNAV估值计算结果，考虑到荣盛发展未来良好的增长预期，基于稳健原则，我们认为荣盛发展上市后的合理定价为18.90-21.30元。
　　支持我们判断的几项关键性因素
　　在廊坊、沧州、南京六合、蚌埠等中等城市，具有丰富普通商品住宅开发经验，未来仍将着眼于中等城市普通住宅开发；
　　发展战略清晰，定位于普通住宅商品开发，未来将致力于中等城市的普通商品市场的发展；
　　募集资金到位后，在建项目开发加速，结算速度也将加快，因此未来三年主营收入增长加速；
　　不确定因素
　　我国房地产行业未来宏观政策、宏观经济和金融状况在一定程度上将影响房地产行业的发展趋势和房地产企业的业绩。　
　　随着各大城市土地和住宅销售价格持续上涨，未来价格下跌的风险越来越大，因此如果未来价格下跌将影响消费者的需求、进而影响住宅销售进度，从而影响公司业绩；未来资本市场融资条件的不利变动，将影响公司住宅建造进度、销售，进而影响公司业绩增长速度和财务状况；房地产行业是个竞争较为充分的行业，随着竞争激烈程度的加剧，未来住宅建造企业的利润率有下降的趋势，都将影响房地产上市公司未来经营业绩和财务状况。
　　1.致力于中等城市商品住宅开发的荣盛发展荣盛发展
　　是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区大型房地产开发企业，具有国家房地产开发的一级资质。目前已经在河北廊坊、沧州，安徽蚌埠，江苏南京六合、徐州等多个中等城市拥有开发项目。公司未来跨地区业务将主要集中在京津冀和长三角两大经济圈，河北、安徽和江苏仍是公司开发的重点，公司将继续维持和扩大在这些城市住宅市场的占有率。
　　1.1荣盛发展实际控制人
　　公司实际控制人为董事长耿建明先生，除了直接持有公司股份外，还通过荣盛建设和荣盛控股持有公司股份，发行后，耿建明先生将直接和间接持有公司78.35%股份。
　　发行前后的股本情况如下：
　　1.2发展战略清晰产品定位准确
　　荣盛发展的战略定位：立足于中等城市，建造高质量、高品位、面向大众的商品住宅。目前荣盛开发的住宅产品定位于中等城市普通商品住宅，就公司现状、开发规模等因素看，我们认为公司产品定位非常准确。
　　由于我国中等城市数量较多，因此中等城市普通住宅市场的发展潜力大。为了避免经营风险，公司通常选择城市经济处于快速稳步上升阶段、房地产开发处于初级发展阶段，同时城市人口总量具有稳定增长趋势的城市。目前荣盛发展已经进入廊坊、蚌埠、沧州、南京六合和徐州等城市，由于这些城市目前正处于规模扩张和城市化进程加速阶段，因此这些城市普通住宅的需求也比较旺盛，为荣盛发展业务的未来发展带来了较大的空间。
　　2.未来主营收入快速增长
　　2.1主营收入增长不稳定有望通过跨区域开发得到改善
　　荣盛发展主要从事房地产商品住宅和少量与住宅配套的车库、商铺及写字楼开发，公司主营收入来自商品房销售和物业管理。近三年主营收入和净利润情况如下：
　　由于公司主营业务相对较为单一，导致公司主营收入和净利润增长幅度不稳定，这种不稳定性有望通过跨地区开发得到改善。
　　2.2未来三年主营收入快速增长
　　荣盛发展近期经营目标是集中优势资源做好商品住宅开发主业，每年平均开发80-100万平方米，预计2008年销售面积80万平方米，年实现主营收入20亿元以上的经济规模。
　　可见未来河北沧州、廊坊、江苏南京六合、安徽蚌埠等仍将是公司开发的重点区域。
　　4.主要开发住宅项目
　　最近三年荣盛发展累计竣工商品房建筑面积165.93万平方米，销售面积129.11万平方米。已经成功开发阿尔卡迪亚等住宅品牌。
　　公司主要开发项目集中在河北廊坊、沧州、安徽蚌埠、江苏南京和徐州等地区。未来公司将主要立足于中等城市，并适当介入大城市，重点仍将在京津冀和长江三角洲地区。
　　4.1正在开发项目
　　荣盛发展正在开发项目主要位于廊坊、沧州、南京、蚌埠等地。
　　预计荣盛2007年竣工面积为81.23万平方米，2008年竣工面积为113.72万平方米。
　　4.2募集资金项目未来盈利具有可预见性
　　公司募集资金主要投向廊坊、蚌埠阿尔卡迪亚项目、廊坊锦绣花苑和沧州丽水花庭项目。其中廊坊阿尔卡迪亚项目和沧州丽水项目均为二期，项目较为成熟，未来盈利具有可预见性；由于公司在廊坊市场具有较强竞争优势，因此廊坊锦绣花苑项目盈利能力具有可预见性。
　　5.不确定因素
　　首先，我国房地产行业未来的政策将在一定程度上决定房地产行业的发展趋势。
　　其次，宏观经济和金融状况将影响房地产企业的经营业务。住宅建造业对宏观经济发展和其他因素，如消费者信心、消费者收入、利率水平等反映都比较敏感，这些因素的不利影响在一定程度上将降低住宅消费者的需求和价格，从而降低销售面积和价格，进而影响房地产企业销售收入、经营业绩和财务状况。
　　最后，就是市场性因素。随着全国各个城市土地和住宅销售价格持续上涨，未来价格下跌的风险越来越大，因此如果未来价格下跌将影响消费者的需求、进而影响住宅销售进度，从而影响公司业绩。
　　未来利率上升，将增加消费者购买住宅成本和潜在消费者，这将影响住宅建造企业的业绩。由于住宅建造企业的发展需要大量资金，因为未来资本等市场融资条件不利变东，将影响公司住宅建造进度、销售，影响公司业绩增长和财务状况。
　　房地产行业是个竞争较为充分的行业，随着竞争的加剧，未来土地成本上涨幅度将可能会超过房地产销售价格上涨幅度，因此未来住宅建造企业的利润率将呈现下降的趋势。
　　上述不确定性因素在一定程度上都将影响荣盛发展未来的业绩和财务状况。
　　6.估值与上市定价
　　6.1相对估值
　　我们选择了与荣盛发展规模相当的跨区域蓝筹地产作为估值比较对象。我们发现市场平均PE07在35-38x左右，而PE08在23-25x。考虑公司属中小板新股，对股本扩张能力给予一定的溢价，我们认为给予荣盛发展PE08 30-35x是合理的，则公司合理定价在21.30-24.85元。
　　6.2 NAV估值
　　计算得到荣盛发展的净资产重估折现值为15.81元，认为其RNAV估值合理区间为15.81－18.90元。
　　综合相对市盈率对比和RNAV估值计算结果，考虑到荣盛发展未来良好的增长预期，基于稳健原则，我们认为荣盛发展上市后的合理定价为18.90-21.30元，对应PE07为36.35-40.96x；对应PE08为26.25-29.58x。鉴于该公司股本规模较小，因此上市首日价格很可能冲破我们认为的合理上限。（ 海通证券　张峦）

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中投证券：荣盛发展 二级市场定价区间27-30元
　　一、投资要点
　　1、公司以商品住宅开发为主，于2004年2月获得国家建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书，资质证书编号为建开企[2003]413号。公司所承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
　　2、公司目前已在河北、江苏、安徽省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备，规划建筑面积283.19万平方米。按公司现有开发能力计算，土地储备足以保证公司未来四年项目开发的土地需求。
　　3、公司经营较为稳健，主业突出，经营状况良好。04年、05年和06年的每股收益分别为0.37元、0.40元和0.52元；加权平均净资产收益率分别为47.95％、34.20％和33.26％，盈利能力位于房地产企业前列。
　　4、公司控股股东荣盛控股承诺：公司在项目所在地土地增值税清算实施细则出台后，对2006年12月31日前开发项目进行土地增值税清算，若在扣除预缴土地增值税款后仍需补交，则补交土地增值税额全部由其承担。该承诺消除了重大政策执行的风险。
　　5、公司此次发行价格12.93元，公司净利润贴现后的每股净资产在8.75元左右。考虑到房地产行业整体估值水平及荣盛发展的公司状况，按市盈率定价法，公司在二级市场的定价区间在27-30元左右。
　　上述公司中市盈率的平均值为51，市净率的平均值为6.9。以荣盛发展发行后总股本4亿计算，2006年的每股收益为0.43元，预测2007年的每股收益是0.92元。以上述公司的平均市盈率和市净率为基准，考虑荣盛发展的公司状况，测算荣盛发展的价格为27-30元左右。
　　2、净利润贴现法
　　公司现有土地储备283.19万平方米，拟开发10个项目，假设可全部取得合法手续并正常开发，预计共产出净利润167213万元，计算项目综合股东权益100%，不分红，这部分资产产生的每股净利润为4.18元。
　　公司现有在建项目5个，总建筑面积94.14平方米，预计共产生净利润35372万元，项目综合股东权益100%，不分红，这部分资产产生的每股净利润为0.88元。
　　公司此次新股发行价格为12.93元，如发行成功，公司将募集资金8.797亿元左右，每股净资产增加2.20元左右。
　　公司发行前按40000万股摊薄计算的每股净资产为1.49元，所有在建项目和土地储备产生的净利润为5.06元，如发行成功，每股净资产增加2.20元，贴现后的每股净资产为8.75元左右。
　　根据净利润贴现法，公司的每股内含价值为8.75左右。考虑到房地产行业目前的整体估值水平及荣盛发展的公司状况，末学认为，如果市场定价合理，未来12个月，按照市盈率定价法，公司在二级市场的定价区间在27-30元左右。
　　四、风险提示
　　1、公司实际控制人耿建明先生在本次股票发行后，直接持有和间接控制公司78.35%的股份（按发行7000万股计算）。实际控制人可能利用其控股地位，通过行使表决权和管理职能对公司经营决策进行控制，可能对公司和其他股东的利益带来一定的风险。
　　2、公司最近几年的开发重点是河北、江苏、安徽等地区中等城市，公司业务相对较为集中，公司的经营业绩受这些地区房地产市场的影响较大。
　　3、目前二级市场定价处于历史高位，请交易者控制风险。（中投证券　张朝晖）

博易归真

　广发证券：荣盛发展 定位合理赢得无限发展前景
　　专注中等城市的经营策略赢得无限发展空间
　　公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的基础上，立足中等城市。目前公司已在河北、江苏、安徽等省的多个中等城市开展了房地产开发业务，并且在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有土地储备规划建筑面积283.19万平方米。
　　先进的设计理念和高质量的产品提升品牌形象
　　公司已经连续三年被评为中国房地产百强企业，凭借规划、户型、产品品质、服务和资金实力等优势在所在中等城市牢牢树立了突出的品牌地位和市场地位。公司在河北、安徽、江苏等省已具有较高的知名度与社会信誉，并树立了"荣盛"、"阿尔卡迪亚"等良好的企业品牌形象。
　　盈利预测及投资建议
　　盈利预测
　　盈利预测主要依据公司目前现有项目，结转面积按照招股说明书中的项目开竣工计划做假定。
　　2007年所得税税率为33%，2008年和2009年所得税税率为25%；营业税率为5％，按照应缴流转税的7％和4％计提城市维护建设费和教育费附加，土地增值税实行四级超率累进税率。
　　销售费用率和管理费用率分别按1.20%和1.80%计算。



　　未来三年公司摊薄后每股收益分别为0.60元、1.07元和1.70元，净利润复合增长率为57.65%。
　　估值及投资建议



　　公司目前业绩增长率略高于行业平均值，按行业内跟公司规模相当的深振业、深长城、阳光股份、冠城大通、亿城股份、栖霞建设和中华企业等公司的平均市盈率35.67倍计算，目前公司合理价值为21.27元，相比12.93元的发行价格有64.50%的溢价空间。
　　RNAV法估值
　　公司目前土地储备289.19万平方米，加上未销售的尾盘12.27万平方米，公司目前共有301.46万平方米的可售资源。按照每个项目的预计销售价格和销售净利率，公司目前现有项目的重估增值为15.57亿元，加上2006年底公司净资产5.94亿元和本次增发募集资金9.05亿元，公司重估值为30.57亿元，每股重估值为7.64元。



　　由于RNAV法仅仅考虑了公司目前现有项目的增值，并没有考虑到公司未来业务的拓展，因此其仅反应了公司目前项目的价值情况，并没有对公司未来新增项目的经营情况做任何假设。为了涵盖对公司未来新增项目的评估，往往对RNAV法得到的值进行一定程度的溢价。公司目前存货周转率高于行业平均水平，因此我们认为2.5-3倍左右的溢价水平是可行的。据此计算公司股票合理的价值为19.10-22.93元。
　　投资建议
　　根据上面两种估值方法，公司股票合理价值为21.14元。（广发证券　花长劲）

博易归真

荣盛发展(002146)本周三起登陆深交所中小板上市交易。全景网统计了9家券商研究所的定价预测，其价格中轴位于25.69元，其中海通证券给出了18.90元的预测下限，平安证券给出了32.48元的预测上限。

　　荣盛发展是中小板上市的第二家地产股。目前主要地产股07年动态PE平均在44倍左右，前15家重点公司07年平均PE在35倍左右，08年PE在25倍左右。国信证券地产行业分析师方焱认为，综合考虑目前房地产板块整体估值 水平、公司发展前景、行业地位等因素，给予荣盛发展07年30-35倍的PE是可以接受的，对应价格在21元-24.50元之间。公司RNAV为8.58元/股，按目前地产股相对于NAV平均150%左右的溢价，则公司股票定价在21.45元左右。

　　另外，07年以来中小板公司上市平均涨幅为154%，若给予公司80%-100%的新股溢价，按发行价12.93元推算，价格在23.30元～25.86元。综合上述几个方面，方焱认为公司上市后二级市场合理价格在21元-25.86元之间。

　　荣盛发展致力于京津冀和长三角有发展潜力的中小城市。公司已初具有年开发80～100万平米的项目开发能力。截至2006年12月31日，公司在石家庄、廊坊、沧州、南京、徐州、蚌埠等地拥有283.19万平米项目土地储备，公司2007年的开工面积到达141.73万平米。

　　东方证券地产行业分析师王树娟指出，按照公司招股说明书披露的开竣工计划，预计公司07～09年全面摊薄每股收益分别为0.67元、1.29元、2.15元，未来三年收入复合增长率31.58％，净利润复合增长率57.15％。

　　荣盛发展本次发行股份7000万股，发行后总股本为4亿股，本次发行股份占发行后总股本的17.50%，其中上网定价公开发行的5600万股将于本周三上市，其余网下发行的1400万股将于三个月后上市。（全景网/陆泽洪）

　　东方证券：25.80元～32.09元

　　广发证券：21.14元

　　国信证券：21.00元～25.86元

　　中信建投：27.00元～30.00元

　　长江证券：21.60元～27.00元

　　海通证券：18.90元～21.30元

　　国元证券：19.09元～22.91元

　　银河证券：20.78元～23.80元

　　平安证券：27.24元～32.48元